房地产要大变！“房屋养老金”来了，不亚于房产税

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作为十余年的地产从业者，看到这个消息，心中一震。

首先解释一下什么叫“房屋养老金”，就是住宅专项维修资金，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，日常维修以外的大、中修，更新改造的资金。通俗理解就是，我们居住的房子，也要有一笔“养老金”。房子旧了，就需要这个“房屋养老金”来养老，更新。

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再说一下这个政策的背景：

1，中国房地产市场已从增量时代进入存量时代。以前房地产需求在增长，政府卖地，开发商卖房，居民买房，各方的需求都能得到满足。但是现在进入存量房时代，居民的住房需求饱和了，房地产去化变慢，政府的土地也卖不出去了。

2，我们已经进入“房产老龄化”阶段。从1998年全面开始的“商品房时代”，至此已经过去了25年；从改革开放初期的房产私有化算起，第一批“私人房产”已经超过40年了。人有寿命，房产也有寿命。目前已经进入“房产老龄化”阶段。在市场需求减弱的前提下，现在不可能再大拆大建。加上后来新建的高容积率小区，拆迁成本极高，现在即使想拆也拆不起了。

3，原来的维修基金制度，已经“维修”不起了。我们买房子都交了一个“房屋维修基金”，但是当时为了支持房地产的发展，这个“房屋维修基金”只能算是象征性收取的，各地的普遍收取的标准是40-120元/㎡，一套房子算下来只有几千块钱，这点钱对整个小区公区的维修或更新来说，九牛一毛，杯水车薪。只能做一些简单的维护，如果电梯或者其他设备真正需要大修的时候，这个钱是远远不够的。所以需要增加房屋的“养老钱”，“房屋养老金”由此从需求上产生。

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最后说一下由此产生的影响

目前虽然没有明确“房屋养老金”的资金来源，但是参考个人养老金，大概率是个人（房产拥有者）出一部分。开发商出一部分（但是目前开发商的开发成本企高，开发利润确已经被摊薄的前提下，开发商能承担的也有限）。另外的一部分应该就是政府负担（可能是来源土地出让金或者房地产相关税收等）。

先不考虑另外两方的因素（后续有时间再分析）。房产毕竟是个人拥有的不动产，房子翻修（更新）之后的最大受益者也是个人。所以“房屋养老金”的个人承担的部分应该会占一定比例。

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政策一旦落实，房屋的拥有者除了要承担“房产税”（这个几乎板上钉钉会征收），还要承担这个“房屋养老金”。房地产的持有成本增高，对房产的需求端市场是致命的。除非有真正的需求才会愿意承担这些多出来的成本。未来应该也不会出现拥有十几套房产的“房叔”事件了。持有即成本呀