签订租房合同需要注意的哪些事项？

随着我国城市化水平的不断提高，城市楼房鳞次栉比，但目前社会竞争压力大，找到一份高薪稳定的工作十分不易，特别对于刚步入社会的年轻人，本身没有存款，面对购房的首付款都望而却步；对于普通人来说，购房意味着背负上沉重的负担，每月高额的房贷使其生活质量大大下降。因此，租房生活成为越来越多人青睐的生活方式，而签订租房合同也成为摆在他们面前的难题，签订租房合同都有哪些风险点需要注意？哪些条款可能导致租房合同无效？

常见法律风险及对策

1. 出租人无权出租的风险。房屋租赁合同的风险有无数，但最核心、最重要的风险为出租人有无处分房屋的权利，即出租人对房屋具不具备所有权或者处分权。如出租人并不具备处分房屋的权利，则该租赁行为为无权出租，尽管无权出租的合同效力被认定为有效，但因无权出租人缺乏合法的权利来源，故承租人的占有属于无权占有，承租人可向无权出租人主张违约责任；而对于真正的权利人来说，其可向承租人主张占有返还请求权或者向出租人主张不当得利返还请求权，往往导致承租人被房屋真正权利人“驱逐”，而此时所谓的权利人早已不见踪影，往往会使承租人遇到“财房两空”的困境。

对策：我们在签订房屋租赁合同之前，应当首先审查出租者是否为房屋产权人，即让出租人出示房产证，如不是房屋所有权人的，则审查其对租赁物是否享有出租人所述的委托经营权、转租权以及其他合法权利来源，确保出租人有出租房屋的权利。

2. 出租房屋的房屋用途不同的风险。租赁房屋用途包括：住宅用途、商业用途、生产车间、库房用途等。业主不得违反法律、法规，擅自改变房屋用途，这就催生了承租者租赁房屋的又一法律风险，如承租者欲经营一家店铺而租赁一间房屋，但因该房屋用途性质为住宅用房，无法办理营业执照，致使承租者租赁合同目的无法实现，如合同也明确约定了租赁房屋的用途，则承租者还无权解除租赁合同或者解除合同支付高额的违约金，而如果承租者擅自改变住房用途致使租赁物受到了损失，出租者有权解除合同并要求承租者赔偿损失。

对策：在签订房屋租赁合同前，一定要向出租者明确租赁房屋的用途性质，并明确约定在租赁合同上，如因房屋用途性质问题导致承租者合同目的无法实现，承租者有权解除合同并要求出租者支付违约金，避免出现“房租租了，不能用的”窘境。

3. 出租的房屋不合法的风险。如租赁的房屋为违章建筑的，房屋租赁合同的效力是直接无效的，租赁的房屋有随时拆除的风险，承租者面临“无家可归”的问题；而临时建筑都是经过政府审批的，一般都是具有用途性质的，但如果临时建筑的使用期限到期后，如及时改变房屋用途性质，也不会出现租房风险，如不及时改变房屋用途也同样面临被拆除和清理的风险；另外，我国法律仅限制农村宅基地上盖的房屋不可以自由买卖，买卖仅能在村集体内流转，但是是可以自由出租的，房屋租赁合同是有效的。

对策：在签订房屋租赁合同前，可以去租赁房屋当地住建局咨询调查；也可以让出租者出示《建设用地规划许可证》或者《宅基地使用证》，处于许可面积的建筑就不是违章建筑。

4. 出租的房屋被拆迁的风险。因房屋被征收拆迁属于政策的变化，属于不可抗力，合同任何一方均可以解除租赁合同，如解除租赁合同承租者可以拿回未到期部分的租金，但实务中会出现承租者经营一家店铺，为长期的生产经营投入了大量装修费用的情况，因拆迁导致合同目的无法实现，短期内解除合同，出现装修费用损失谁来负担的争议。

对策：在签订房屋租赁合同时，注意在合同上约定房屋拆迁时的拆迁利益归属以及房屋拆迁装修利益由出租方补偿事项。

法律法规

1. 《民法典》第二百一十五规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

2. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

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